März 2026
1. Steuerliche Behandlung von Modernisierungs- und Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden
2. Aufwendungen für einen KFZ-Stellplatz im Rahmen der doppelten Haushaltsführung
3. Mindestlohnanspruch – Zwingend Bar- oder auch Sachlohn möglich?
4. Grundsteuer: BFH bestätigt Verfassungsmäßigkeit
5. Geldgeschenke zu Ostern
6. Pflege-Pauschbeträge auch für alte Jahre noch abziehbar
7. Weitere Informationen
1. Steuerliche Behandlung von Modernisierungs- und Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden
Die Finanzverwaltung hat ihren Anwendungserlass zur Abgrenzung von (sofort abzugsfähigen) Erhaltungsaufwendungen und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei Gebäuden aktualisiert. Dabei werden insbesondere aktuelle Entwicklungen im Gebäudebereich – etwa Einbau von Wärmepumpen und energetische Sanierungen – berücksichtigt.
Nachfolgend geben wir Ihnen einen kompakten Überblick über die wesentlichen Aussagen der Finanzverwaltung und geben praxisrelevante Hinweise.
Wesentliche Merkmal der „Betriebsbereitschaft“ bei Anschaffung
Das Finanzamt will genau unterscheiden, ob eine Immobilie beim Kauf bereits nutzbar war oder nicht.
Objektive Nutzbarkeit: Wenn wesentliche Teile des Gebäudes (z. B. die Heizung) beim Kauf defekt sind und die Immobilie gar nicht bewohnt oder vermietet werden kann, gelten die Reparaturkosten als Teil der Anschaffungskosten. Sie können nicht sofort abgesetzt werden,.
Subjektive Nutzbarkeit: Auch wenn das Gebäude theoretisch nutzbar ist, aber nicht für ihren konkreten Zweck, wird es kompliziert.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung, um sie zukünftig als Arztpraxis zu nutzen. Dafür müssen Sie die Elektrik komplett erneuern. Diese Kosten gelten dann als Anschaffungskosten, weil die Immobilie erst durch den Umbau für ihre Zwecke nutzbar wird. Ein Abzug als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen scheidet nach Auffassung der Finanzverwaltung aus!
Praxistipp: Dokumentieren Sie den Zustand der Immobilie beim Kauf sehr genau (schriftlich und mit Fotos, idealerweise im Kaufvertrag oder Übergabeprotokoll). Wenn ein Schaden (z. B. an der Heizung) erst nach dem Kauf und der Übergabe eintritt, sind die Reparaturkosten in der Regel sofort absetzbar.
Erweiterungen sind immer Herstellungskosten
Sobald Sie durch Baumaßnahmen die Nutzfläche vergrößern (z. B. Dachausbau, Anbau eines Balkons) oder neue Bestandteile hinzufügen (z. B. Einbau einer Treppe, die vorher nicht da war), müssen diese Kosten zwingend über die Jahre abgeschrieben werden. Hier gibt es keinen Spielraum.
Hebung des „Wohnstandards“
Auch Jahre nach dem Kauf kann eine zu umfassende Modernisierung dazu führen, dass der sofortige Steuerabzug verwehrt wird. Dies passiert, wenn Sie den Standard der Immobilie deutlich anheben. Das Finanzamt prüft dabei ausschließlich vier zentrale Bereiche:
Heizung
Sanitär (Bäder)
Elektroinstallation
Fenster
Werden mindestens drei dieser vier Bereiche gleichzeitig (oder innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren) grundlegend saniert und verbessert, geht das Finanzamt von einer Standardhebung aus. Die Kosten sind dann nicht mehr sofort abzugsfähig.
Wann liegt eine Verbesserung vor? Dies ist der Fall, wenn Sie von einem sehr einfachen Standard auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard wechseln.
Beispiel: Sie tauschen einfachverglaste Fenster gegen Isolierglas, bauen erstmals ein Bad ein, wo vorher keines war, und ersetzen die alten Nachtspeicheröfen durch eine Zentralheizung.
Achtung: Aufpassen sollten Sie beim Einbau sogenannter Smart-Home-Technik in Heizung oder Elektrik. Die Finanzverwaltung stuft entsprechende Gebäudetechnik als „sehr anspruchsvollen“ Standard ein, so dass insoweit i.d.R. von einer Standardhebung auszugehen ist.
Gute Nachrichten bei energetischer Sanierung: Maßnahmen, die nicht die vier genannten Bereiche betreffen, sind unschädlich. Wenn Sie also bspw. „nur“ die Fassade dämmen oder das Dach erneuern, bleibt der Sofortabzug erhalten, egal wie teuer es war.
Sanierung in Raten
Das Finanzamt fasst Einzelmaßnahmen zusammen, um zu prüfen, ob sich der Standard der Immobilie insgesamt deutlich gehoben hat
Neue Frist: Das neue BMF-Schreiben verkürzt den Zeitraum, in dem Maßnahmen gebündelt betrachtet werden, auf drei Jahre. Früher betrug dieser Zeitraum fünf Jahre.
Konsequenz: Werden innerhalb dieses Drei-Jahres-Zeitraums mindestens drei der vier zentralen Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) saniert, geht das Finanzamt von einer Standardhebung aus. Die Kosten sind dann nicht sofort abziehbar, sondern müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Wichtige Übergangsregelung für laufende Fälle: Für Sanierungen in Raten, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des BMF-Schreibens (26.01.2026) bereits begonnen hatten, aber noch nicht abgeschlossen waren, gibt es eine spezielle Regelung:
Auch für diese noch offenen Fälle verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die sogenannte Vermutungsregel auf drei Jahre.
Dies ist für Steuerpflichtige vorteilhaft, da Maßnahmen, die zeitlich weiter als drei Jahre auseinanderliegen, nun eher isoliert betrachtet werden können und nicht mehr als einheitliches Sanierungskonzept, das zur Standardhebung führt.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Abzugrenzen von einer Sanierung in Raten ist die starre Drei-Jahres-Frist für sogenannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten“.
Diese läuft ab dem Zeitpunkt der Anschaffung eines Gebäudes und erfasst alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (inkl. Schönheitsreparaturen), welche innerhalb von drei Jahren nach dem Übergang von Nutzen und Lasten der Immobilie ausgelöst werden.
Übersteigen diese Kosten in Summe 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (netto), entfällt der Sofortabzug.
Maßnahmen, die erst nach Ablauf dieses Dreijahreszeitraums durchgeführt werden, fließen nicht in diese 15%-Berechnung ein.
Achtung: Auf den Zeitpunkt der Zahlung soll es nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht ankommen! Maßgeblich ist, ob die Baumaßnahmen bis zu diesem Zeitpunkt ausgeführt wurden.
Beachten Sie: Zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zählen auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder Streichen. Auch die Beseitigung von Mängeln, die Sie beim Kauf schon kannten, zählt in die 15 %- Grenze rein. Lediglich jährlich übliche Wartungen (z. B. Heizungswartung, Ablesedienste) werden nicht erfasst.
Praxistipp: Planen Sie größere Renovierungen, wenn möglich, erst nach Ablauf der Dreijahresfrist. Achten Sie auf das genaue Datum: Die Frist beginnt mit dem Übergang von „Nutzen und Lasten“ (meist bei Schlüsselübergabe), nicht zwingend mit dem Kaufvertragsdatum.
Fazit
Die Abgrenzung, ob Sie Kosten sofort steuerlich geltend machen können oder nicht, hängt oft an Details. Das neue Schreiben der Finanzverwaltung schafft zwar in einigen Punkten mehr Klarheit (insbesondere durch die Beschränkung auf die vier Gewerke-Bereiche Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster), die Fallen lauern jedoch weiterhin im Detail.
Bitte sprechen Sie uns an, bevor Sie Aufträge an Handwerker vergeben. Wir prüfen gerne für Sie, wie sich Ihre geplanten Maßnahmen steuerlich auswirken und wie wir gemeinsam das (steuer-)optimale Ergebnis für Sie erreichen können.
2. Aufwendungen für einen KFZ-Stellplatz im Rahmen der doppelten Haushaltsführung
Bei der doppelten Haushaltsführung stellt sich seit Einführung der 1.000 € Grenze immer wieder die Frage, welche Kosten in die Grenze einzubeziehen sind und welche „on top“ gewährt werden können.
Insbesondere in großstädtischen Ballungsgebieten, aber inflationsbedingt auch in immer mehr ländlichen Gebieten, wird die 1.000 € Grenze oftmals schon durch die Kaltmiete überschritten, sodass sowohl Arbeitgeber als auch Arbeitnehmer daran interessiert sind, möglichst viele Aufwendungen im Zusammenhang mit der Zweitwohnung neben der 1.000 € Grenze steuerfrei zu erstatten bzw. zumindest als Werbungskosten geltend zu machen.
Nach den Kosten der Möblierung und der Zweitwohnungssteuer hat der BFH nunmehr auch für die Stellplatzkosten eine Entscheidung getroffen und ist seiner Linie treu geblieben.
Grundsatz der bisherigen BFH-Urteile war immer die Frage, ob die Kosten für die unmittelbare Nutzung der Unterkunft angefallen sind oder eben nicht.
Wie bereits bei den Kosten der Möblierung und im Gegensatz zur Zweitwohnungssteuer hat der BFH beim Stellplatz nunmehr entschieden, dass dieser nicht für das Innehaben der Wohnung und somit nicht für deren unmittelbare Nutzung verwendet wird, sondern eben für das KFZ.
Die Kosten für den PKW-Stellplatz sind daher, unabhängig davon, ob es sich um eine Garage oder einen „Freiluftstellplatz“ handelt, zusätzlich zu den monatlichen 1.000 € Höchstbetrag abzugsfähig und können somit steuerfrei vom Arbeitgeber erstattet werden.
Praxishinweis
Gemäß den Ausführungen des BFH spielt es keine Rolle, ob der Stellplatz separat angemietet wurde oder ein einheitliches Mietverhältnis (Stellplatzmiete in der Wohnungsmiete inkludiert) vorliegt.
Ebenso irrelevant für die Beurteilung ist es, ob der Stellplatz sich im bzw. vor dem gleichen Gebäude befindet oder außerhalb.
3. Mindestlohnanspruch – Zwingend Bar- oder auch Sachlohn möglich?
Gehälter werden in aller Regel nicht ausschließlich durch die Auszahlung von Barlohn gezahlt, sondern enthalten mehr oder weniger viele Sachlohnbestandteile, wie z.B. Firmenwagen, Gutscheine, Fahrräder, Laptops, Smartphones und vieles mehr.
Ob diese Sachbezüge zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn geleistet werden oder eine Barlohnumwandlung stattfindet, d.h. der Barlohnanspruch wird in einen Sachlohnanspruch umgewandelt, spielt nicht nur steuer- und sozialversicherungsrechtlich eine entscheidende Rolle (Stichwort „Zusätzlichkeitserfordernis“), sondern auch bei der Frage, ob der sog. „Mindestlohnanspruch“ erfüllt wurde.
Der Mindestlohn wurde gemäß offizieller Begründung geschaffen, um den Arbeitnehmern die Deckung der monatlichen Lebenshaltungskosten zu ermöglichen und muss daher gemäß Mindestlohngesetz bar geleistet werden.
Was ist aber in dem Fall, wenn Arbeitgeber und Arbeitnehmer einvernehmlich den Barlohnanspruch aus dem Beschäftigungsverhältnis in einen Sachlohnanspruch umwandeln und keinerlei Barlohn mehr ausgezahlt wird?
Mit exakt dieser Problematik musste sich vor kurzem das Bundessozialgericht (im Folgenden kurz BSG) beschäftigen. In den beiden zugrundeliegenden Sachverhalten wurde jeweils der gesamte Lohnanspruch von Teilzeitbeschäftigten durch die Gewährung eines Firmenwagens abgegolten und es floss keinerlei Barlohn mehr. Die Umwandlung des Gehaltsanspruchs war in beiden Fällen einvernehmlich, der Wert des Sachbezuges entsprach dem vereinbarten Gehalt und das Gehalt lag über dem gesetzlichen Mindestlohn.
Aus steuerlicher Sicht gab es an der Abwicklung nichts auszusetzen, d.h. der geldwerte Vorteil wurde ordnungsgemäß ermittelt und versteuert.
Die Sozialversicherung hingegen, die kein Zuflussprinzip kennt, sondern stattdessen das Anspruchsprinzip, beharrte auf der Auszahlung des Mindestlohnanspruchs als Barlohn und verbeitragte diesen zusätzlich zum bereits korrekt verbeitragten Sachbezug „Firmenwagen“. Der Lohnanspruch der Arbeitnehmer wurde demnach zweimal verbeitragt, was das BSG nunmehr als korrekt bestätigt hat.
Der Mindestlohnanspruch ist demnach zwingend als Barlohn auszuzahlen, und sofern dies nicht geschehen ist, wird der Anspruch nochmals verbeitragt. Daran würde nach Auffassung des BSG auch die rückwirkende Korrektur nichts ändern und auch der Einwand der Arbeitgeber, dass dies dazu führen würde, dass die Mitarbeiter mehr als das vereinbarte Entgelt erhalten würden, zählte für das BSG schlussendlich nicht.
Praxishinweis
Für die Arbeitgeber bedeutet dies gleich in zweierlei Hinsicht Ungemach:
Der Arbeitnehmer hat auch bei einvernehmlichen anderslautenden Vereinbarungen einen Anspruch auf Auszahlung des Mindestlohnes, selbst wenn dieser bereits durch einen Sachbezug voll gewährt wurde. Schlimmstenfalls hat der Arbeitgeber in diesen Fällen den Sachbezug „zusätzlich“ gewährt und das Gehalt folglich mehrfach gezahlt.
Selbst wenn der Arbeitnehmer fair ist und die zusätzliche Auszahlung nicht einfordert, wird die Sozialversicherung den Mindestlohnanspruch zusätzlich verbeitragen.
Fazit
Bei allen Arbeitnehmern muss immer darauf geachtet werden, dass der Mindestlohnanspruch als Barlohn ausgezahlt wird.
Jedwede Umwandlung von Barlohn in Sachlohn sollte nur gewährt werden, sofern sichergestellt und dokumentiert ist, dass der Mindestlohn eben bar ausgezahlt wurde.
4. Grundsteuer: BFH bestätigt Verfassungsmäßigkeit
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in gleich drei aktuellen Entscheidungen die Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell bestätigt. Das Bundesmodell gilt in elf Bundesländern, so dass in der Mehrheit der Länder nun zunächst Klarheit herrschen dürfte, auch wenn die Kläger bereits angekündigt haben, Verfassungsbeschwerde einreichen zu wollen.
Kein Verstoß gegen Gleichheitsgrundsatz
Der BFH hat entschieden, dass die Neuregelung sowohl formell als auch materiell mit dem Grundgesetz vereinbar ist.
Insbesondere verstößt das neue Bewertungsrecht nicht gegen den Gleichheitssatz. Der Gesetzgeber durfte zur Bewältigung des Massenverfahrens (mehrere Millionen Grundstücke) typisierende und pauschalierende Regelungen vorsehen. Absolute Einzelfallgenauigkeit sei verfassungsrechtlich nicht erforderlich.
Wohnimmobilien (z. B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke) werden im sogenannten pauschalierten Ertragswertverfahren bewertet. Der BFH hält dieses System für geeignet, im Durchschnitt einen realitätsgerechten Grundstückswert abzubilden. Dass einzelne Objekte vom tatsächlichen Marktwert abweichen können, sei hinzunehmen.
Insbesondere hält es der BFH im Hinblick auf den Gleichheitsgrundsatz für unproblematisch, dass beim pauschalierten Ertragswertverfahrens Bodenrichtwerte (= Durchschnittswert in bestimmten Zonen) und gesetzlich festgelegte pauschale Nettokaltmieten je Quadratmeter zugrunde gelegt werden. Zwar erfolge im Rahmen der Wertermittlung keine Differenzierung nach einzelnen Stadtteilen, jedoch gäbe es Staffelungen nach Bundesländern und gemeindlichen Mietniveaustufen. Lageunterschiede wirkten sich zudem über die Bodenrichtwerte aus.
Ausnahmsweise kann aber abgewichen werden
Der BFH stellte aber auch klar: Besteht im Einzelfall eine erhebliche Überbewertung, kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Der Nachweis kann insbesondere durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis geführt werden.
Diese Regelung bietet nach Ansicht des BFH eine ausreichende Korrekturmöglichkeit für atypische Ausnahmefälle.
5. Geldgeschenke zu Ostern
Übliche Gelegenheitsgeschenke sind von der Schenkungsteuer befreit. Finanzgericht Rheinland-Pfalz hat in diesem Zusammenhang kürzlich entschieden, dass ein Geldgeschenk in Höhe von 20.000 € zu Ostern kein steuerfreies „übliches Gelegenheitsgeschenk“ darstellt.
Sachverhalt
Ein sehr vermögender Vater (Vermögen ca. 30 Mio. €) hatte seinem erwachsenen Sohn über mehrere Jahre hinweg wiederholt hohe Geldbeträge geschenkt. Der maßgebliche Freibetrag von 400.000 € war dadurch aufgebraucht. Außerdem erhielt der Sohn in einem Jahr zu Ostern 20.000 €.
Das Finanzamt behandelte diese 20.000 € nicht als steuerfreies sog. „übliches Gelegenheitsgeschenk“, sondern setzte Schenkungsteuer fest. Hiergegen klagte der Sohn.
Er trug vor, dass sich das Geschenk angesichts der Vermögens- und Lebensverhältnisse seines Vaters noch im Rahmen halten würde. Eine konkrete absolute oder relative Wertgrenze für die Beurteilung, ob ein „übliches Gelegenheitsgeschenk“ vorliegt, gebe es nicht. Maßgebend seien stets die Umstände des Einzelfalls – also z.B. der Geldwert des Geschenks, der Anlass des Geschenks und die Leistungsfähigkeit des Schenkers.
Entscheidung des Finanzgerichts:
Beim Finanzgericht Rheinland-Pfalz konnte sich der Sohn jedoch nicht durchsetzen. Zwar bestätigte das Gericht, dass das Osterfest ein möglicher Anlass für ein Gelegenheitsgeschenk sein kann. Das Gericht stellte aber klar:
Die Steuerbefreiung für „übliche Gelegenheitsgeschenke“ greift nur bei Zuwendungen, die nach allgemeiner Verkehrsanschauung als üblich anzusehen sind. Maßgeblich sei gerade nicht die individuelle Vermögenslage des Schenkers bzw. die Gewohnheiten bestimmter Bevölkerungskreise.
Ein Betrag von 20.000 € überschreitet nach Auffassung des Gerichts deutlich das, was üblicherweise zu einem Anlass wie Ostern geschenkt wird. Es orientierte sich für Ostern eher an einer Üblichkeitsgrenze von 800 €. Das Gericht betonte, dass ansonsten wohlhabende Familien gegenüber weniger vermögenden Steuerpflichtigen ungerechtfertigt privilegiert würden.
Bedeutung für die Praxis
Die Revision wurde zugelassen. Damit wird sich der Bundesfinanzhof wohl noch mit der Frage befassen, welcher Maßstab für die „Üblichkeit“ anzulegen ist.
Unabhängig vom Ausgang des Revisionsverfahrens zeigt das Urteil aber einmal mehr, dass bei höheren Geldgeschenken anlässlich jährlich wiederkehrenden Anlässen (z.B. Weihnachten, Ostern, Geburtstag) Vorsicht geboten ist. Ein etwas größerer Spielraum besteht bei persönlichen Anlässen wie z.B. Volljährigkeit, Abitur, bestandene Abschlussprüfung, Hochzeit oder runde Geburtstage).
6. Pflege -Pauschbeträge auch für alte Jahre noch abziehbar!
Das Finanzgericht Düsseldorf hat kürzlich entschieden, dass ein Pflege-Pauschbetrag auch dann noch nachträglich steuerlich abgezogen werden kann, wenn der betreffende Einkommensteuerbescheid schon länger bestandskräftig ist. Dem Urteil zufolge würde lediglich die Festsetzungsverjährung (= i.d.R. vier Jahre nach Ablauf des Jahres der Abgabe der Steuererklärung) die Änderungsmöglichkeit begrenzen. Doch der Reihe nach:
Was sind Pflege-Pauschbeträge?
Entstehen einem Steuerpflichtigen durch die unentgeltliche Pflege einer pflegebedürftigen Person außergewöhnliche Belastungen, kann er dafür unter bestimmten Voraussetzungen einen Pflege-Pauschbetrag geltend machen. Dieser ersetzt den Einzelnachweis der tatsächlichen Aufwendungen. Der Pauschbetrag beträgt jährlich:
Pflegegrad 2: 600 €
Pflegegrad 3: 1.100 €
Pflegegrad 4: 1.800 €
Wichtig ist, dass der jeweilige Pflegegrad durch einen entsprechenden Bescheid (z.B. der Pflegekasse) nachzuweisen ist.
Der Urteilsfall
Frau A wurde ab dem 01.01.2017 der Pflegegrad 2 attestiert. Entsprechende Bescheide der Pflegekasse lagen vor. In ihrer Steuererklärung 2022 machte Frau A (versehentlich) keinen Pflege-Pauschbetrag geltend. Die Bescheide wurden erklärungsgemäß veranlagt und auch bestandskräftig.
Acht Monate nach Ablauf der Einspruchsfrist bemerkte Frau A ihren Fehler und beantragte die Änderung des Einkommensteuerbescheids. Dies lehnte das Finanzamt ab.
Das Finanzgericht Düsseldorf beurteilte die Lage anders. Es stufte den Bescheid über die Anerkennung des Pflegegrades als sog. Grundlagenbescheid ein. Das Finanzamt sei folglich zu dessen Umsetzung im Einkommensteuerbescheid verpflichtet. Unerheblich sei dabei, dass die Grundlagenbescheid schon Jahre vor dem Steuerbescheid ergangen war. Außerdem stehe einer Änderung nicht entgegen, dass Frau A bei Abgabe der Steuererklärung gar keinen Pflege-Pauschbetrag beantragt hätte.
Hinweis
Das Verfahren ist mittlerweile beim Bundesfinanzhof (BFH) anhängig. Er wird also das letzte Wort haben.
Unabhängig von der Entscheidung des BFH sollte in betroffenen Fällen aber bereits jetzt ein Antrag auf Änderung der bestandskräftigen Steuerbescheide wegen der Berücksichtigung von Pflege-Pauschbeträgen gestellt werden. Dadurch wird der Ablauf der Festsetzungsfrist gehemmt. Ohne entsprechenden Antrag läuft die Verjährungsfrist weiter.
7. Weitere Informationen
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